Značaj koji različiti faktori mogu imati na formiranje cene zemljišta treba imati u vidu ako imamo nameru da se bavimo kupoprodajom ili iznajmljivanjem zemljišta. Kvalitet zemlje, na nečiju sreću i na nečiju žalost, ima manji uticaj na cenu od ostalih faktora.
Cena poljoprivrednog zemljišta znatno varira u Srbiji. Formiranje cene zavisi od niza faktora koji nisu direktno povezani sa poljoprivredom.
Možda vas zanima
Da li nam preti nestašica ajvara?
28/08/2020
Hogan: Srbi se bez razloga plaše prodaje zemlje strancima
Kvalitet zemljišta je za svakog poljoprivrednika značajna informacija, ali to nije uvek glavni faktor pri formiranju cene. Naravno, dve parcele, jedna pored druge, će imati različitu cenu po jedinici površine na osnovu razlike u kvalitetu, ali čime se mogu objasniti razlike u cenama zemljišta sličnog kvaliteta?
Lokacija
Možda će neko pomisliti da tako ne bi trebalo da bude, ali činjenica je da lokacija čini najveći faktor za formiranje cene poljoprivrednog zemljišta.
Lokacija u sebi sadrži nekoliko važnih elemenata. Pre svega važan element svake poljoprivredne proizvodnje je okolna infrastruktura. Šta nam vredi parcela najkvalitetnije zemlje ako je okružena šumom i do nje nema puta? Na tržištu poljoprivrednog zemljišta takva parcela ne vredi puno.
Razvijenost lokalne privrede i posledično prisustvo većeg broja stanovnika takođe čine značajan udeo u faktoru lokacije. Pogledamo li cene poljoprivrednog zemljišta, videćemo da one rastu u razvijenim delovima zemlje, u kojima je veća gustina naseljenosti.
S druge strane, cene su niže u nerazvijenim i delovima gde populacija opada, što zbog negativnog prirodnog priraštaja, što zbog iseljavanja. Drugim rečima zemlju nema ko da kupi.
Primera radi, cene hektara u Vojvodini, koja je razvijena, sa dobrom infrastrukturom, relativno zgusnutim naseljima, mogu da dostignu i do 20.000 evra. Istovremeno, cena hektara u jugoistočnoj Srbiji, iz koje se stanovništvo masovno iseljava, teško da može preći 6.000 evra.
Mali broj žena ima vlasništvo nad poljoprivrednim zemljištem
Ali, treba istaći da i u Vojvodini postoje znatne razlike, upravo zahvaljujući razlikama u razvijenosti i veličini populacije. U Južnobačkom okrugu recimo, zabeležen je hektar prodat za 18.000 evra. Ovom Okrugu pripada Novi Sad koji je regionalni, pokrajinski i univerzitetski centar, infrastrukturno je odlično povezan sa ostatkom zemlje, graniči se sa Hrvatskom, i ima veliku populaciju – oko 10% stanovnika Srbije.
Poređenja radi, u Južnobanatskom okrugu, koji se proteže od Pančeva i Kovačice, do Plandišta i Bele crkve, najskuplji hektar je prodat za 13.000 evra. Iako dobro infrastrukturno povezan, ovaj okrug nema izlaz na autoput, nije razvijen kao Južnobački, i ima i duplo manje stanovnika od istog okruga, iako su približne veličine.
Veličina poseda i vlasnički odnosi.
Veličina poseda može biti značajan faktor koji utiče na cenu po jedinici površine. Nažalost vekovna praksa da se imanje po smrti roditelja podeli je ostavilo svoje posledice i po poljoprivredu. Po veličini u Srbiji dominira sitan posed, iako traje proces ukrupnjavanja.
Do lakšeg upravljanja zemljištem uz informacione tehnologije
Veći posed je po pravilu i teže prodati jer je teže naći kupce koji mogu da odvoje velike sume novca odjednom. Isto tako, manji posedi mogu dostići veću cenu po hektaru što zbog veće tražnje, što zbog toga što mogu biti strateški važni zbog svoje pozicije za one koji ukrupnjavaju svoje posede. To sve ima značajan uticaj na cenu.
Poseban problem predstavljaju neraščišćeni vlasnički odnosi. Tako postoje brojni primeri da naslednici nikada nisu raščistili imovinske odnose na ostavinskoj raspravi, a svi ti naslednici su danas pokojni pa su sledeći u liniji nasleđivanja njihova deca. Kada do toga dođe, dolazi do još većeg usitnjavanja poseda, a često i to odlaganja ostavinskih rasprava.
Posebnu pravnu zavrzlamu predstavlja zemljište koje neko potražuje na osnovu restitucije. Nažalost, tom procesu se ne vidi skoro kraj.
Više o problemu usitnjenih parcela pogledajte u sledećem prilogu:
Komentari